Основываясь на своем почти десятилетнем опыте работы в сфере недвижимости Таиланда, я хотел бы дать некоторые советы потенциальным покупателям о том, как избежать дефолта, потери вложенных средств или просто не очень легальных инвестиционных схем.
Кто является застройщиком?
Логичная отправная точка - кто является застройщиком проекта.
Не ограничивайтесь информацией на сайте, задайте себе фундаментальные вопросы. Завершили ли они другие проекты и были ли эти проекты успешными? Какова их репутация? Является ли компания публичной, застройщиком с множеством проектов под одним крылом, или это новая компания без какого-либо бэкграунда?
В Таиланде крайне важно наличие серьезного тайского акционера в проекте. А если это ООО с иностранцами-учредителями и тайцами-номиналами? Это не значит, что в Таиланде нет хороших иностранных застройщиков, но в случае дефолта проекта реальная возможность вернуть вложенное часто упирается в наличие именно серьезного тайского партнера. Если используется структура номинальных владельцев, какие гарантии могут иметь покупатели, что у них есть финансовые ресурсы для завершения проекта?
Главный вопрос, который надо задать и получить на него аргументированный ответ - имеет ли застройщик финансовую возможность завершить строительство и есть ли у него доступ к банковскому финансированию. Если этого нет, и застройщик ищет способы финансирования проекта за счет денежного потока от продаж, риск для покупателей чрезвычайно велик.
Гарантированный доход. Слишком хорошо, чтобы быть правдой.
Для покупателей, ориентированных на кондоминиумы или иную инвестиционную недвижимость, стратегия гарантированного дохода является мощным стимулом к покупке. Даже опытные покупатели, которые выяснили, что проекты закладывают выплаты по гарантированному доходу в стоимость, все же часто считают, что они снижают риск, получая как минимум 30-40% от цены квартиры гарантированно.
Насколько же они ошибаются.
Во-первых, покупателям нужно понять, поддержана ли гарантия эскроу-счетом или доверительным счетом, или это просто договорное обязательство? Они также должны знать, что большинство гарантий имеют срок действия от двух до пяти лет, хотя в некоторых случаях мы видели проекты, предлагающие срок и до десяти лет. COVID-19 также стал серьезным испытанием для многих покупателей, поскольку вступило в силу положение договора о форс-мажоре, аннулировавшее гарантированный доход или, в некоторых случаях, имели место быть невыплаты со стороны застройщиков без какого-либо объяснения.
Наивно ожидать, что гарантированный доход на первые 3-5 лет впоследствии станет вашим долгосрочным источником заработка с аналогичной доходностью. Часто бывает, что как только срок гарантированного дохода истекает, фактические доходы часто падают, и суровая реальность вступает в свои права. Красный флаг для гарантированного дохода - это обещание продления срока действия договора о гарантированном доходе. Если это слишком хорошо, чтобы быть правдой, то, вероятно, это так и есть. Покупатели должны понимать, что когда застройщики предлагают гарантированный доход, они покрывают сумму затрат на него за счет увеличения стоимости недвижимости или же не готовы поддерживать эти доходы в долгосрочной перспективе при отрицательных денежных потоках.
Лицензия на отель
Недвижимость в Таиланде, обещающая доходы от краткосрочной аренды, требует отельной лицензии. Исходя из моего опыта в этой сфере, я видел много разных сценариев, начиная от проектов, которые неявно рекламируют краткосрочную аренду и при этом не намерены получать лицензию на отель, до тех, у кого часто нет законного способа получить такую лицензию, как, например, комплексы вилл, которые просто не соответствуют юридическим требованиям для получения отельной лицензии.
К сожалению, закон, регулирующий отельную деятельность в Таиланде, недостаточно четко формулирует все правила лицензирования, и часто лицензирование проектов зависит от интерпретации властями в разных провинциях и даже в отдельных муниципалитетах. Кондоминиумы, например, могут получить лицензию на отель, при условии, что 100% покупателей согласны с этим, и для выдачи лицензии требуется изменить назначение проекта с жилого на коммерческое, что можно сделать только после завершения строительства проекта.
В двух словах, покупатели, вкладывающиеся в планируемые отельные кондоминиумы или жилые комплексы под тем или иным отельным брендом, рискуют, если лицензию на отель проект в итоге не получит. Важно отметить тот факт, что застройщики не могут получить отельную лицензию на объект, который все еще находятся в стадии строительства. Лучшей защитой для покупателей в таком случае будет гарантия в контракте о получении отельной лицензии в определенный срок, и если это не происходит, должна быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора купли-продажи и полного возврата средств.
Оператор отеля
Покупатели апартаментов в проектах под управлением различных отельных брендов должны тщательно изучить, кто на самом деле будет управлять арендой после завершения строительства. Это сам застройщик, международный отельный оператор, или компания, созданная специально под проект? Если это сторонняя управляющая компания, покупателям нужно иметь доступ к договору об управлении, и это должно быть прописано в договоре купли-продажи.
Красный флаг в данном случае - когда застройщик, не имеющий опыта, готовится к управлению арендными операциями. Существует множество нюансов в управлении отелем, и вполне вероятно, что у большинства застройщиков не будет необходимого опыта или ресурсов для эффективного управления, что может привести к проблемам с доходом и эксплуатацией.
Проверка земельных участков
Существенной частью любой сделки является четкое понимание статуса земельного участка под проектом. В Таиланде самым надежным способом владения землей является ЧАНОТ, но в некоторых случаях допускается право собственности Nor Sor 3 Gor. Во-первых, убедитесь, что застройщик владеет землей, на которой расположен проект. Во-вторых, не была ли земля заложена и не зарегистрирована ли на него ипотека в земельном департаменте.
Абсолютный красный флаг для любого проекта (что стало, к сожалению, достаточно распространенной проблемой в последнее время), - это обременение залогом от кредиторов, не являющихся банками. По сути, это деньги в долг под залог земли от частных лиц или других компаний, по-тайски это называется "Kai Fak". Сам по себе залог законен, но ставки по таким займам выше, чем в банках, и покупатель должен знать о таком обременении. Лично у меня всегда возникает один закономерный вопрос: сможет ли застройщик, который обратился к частным лицам для получения финансирования и не смог получить кредит в банке, закончить проект?
Платежи
Один из наиболее распространенных графиков платежей для строящихся проектов связан с этапами строительства - предоплата, фундамент, здание без отделки и сдача проекта. Возможны вариации, но плюс/минус это всегда так.
Покупателям необходимо тщательно отслеживать этапы строительства и в идеале лично проверять, соответствуют ли выставленные на оплату счета реальному прогрессу работ. Самый худший случай — это когда покупатель заранее оплатил 100% стоимости в обмен на скидку, но строительство проекта задерживается или вообще никогда не начнется. Красный флаг здесь - это застройщики, которые предлагают значительные скидки за полную оплату, так как они, скорее всего, финансируются только от предварительных продаж, и риск дефолта здесь высок.
Прогнозы доходности от аренды
В первую очередь, если вы покупаете квартиру в кондоминиуме, который будет работать как отель, попросите их прогнозы по доходности от аренды и подробное разъяснение, как управляющая компания хочет достичь таких показателей. С вашей стороны – это серьезная инвестиция, и вы имеет право ожидать чего-то больше, чем просто десятилетний прогноз, который показывает, что доходы растут, растут и растут.
Красные флаги начинают проявляться при прогнозах, которые показывают высокую занятость номерного фонда и высокие ставки аренды с первого года. Новым отелям требуется время для раскрутки, обычно это занимает от 2 до 4 лет и связано с множеством факторов.
Если застройщик сравнивает свои будущие доходы в первые годы работы с общим рынком аренды, это неправильно. Еще один момент - это когда они сравнивают свои будущие ставки с теми, которые предлагаются на Agoda или Booking.com. Для отелей реальные ставки аренды часто на 30-40% ниже тех, которые вы видите на сайтах-агрегаторах в интернете, поэтому это еще одна проверка реальности обещаний.
Лучший способ оценить доходы — это проконсультироваться с профессионалом в отельном бизнесе или, по крайней мере, поговорить с кем-то, кого вы знаете в отельной индустрии, чтобы проверить прогноз застройщика. И обязательно смотрите на мелкий шрифт. Лучше понять с самого начала, что прогнозы вряд ли будут подкреплены гарантией в контракте. Убедитесь, что комплект продажной документации содержит договор управления между владельцами и застройщиком, который является всеобъемлющим.
Перепродажа
Большинство покупателей в какой-то момент задумываются о продаже своей недвижимости. Для кондоминиумов или проектов под управлением отельных сетей есть риск, что цена продажи будет той же или даже ниже, что была заплачена в момент покупки. Если доходы от аренды низки, то продать выгодно вряд ли удастся. Потенциальные покупатели могут внимательно изучить доходность объекта недвижимости и просто отказаться от покупки. Еще один аспект заключается в том, что некоторые собственники, постоянно проживающие в кондоминиуме, не хотят, чтобы в их здании работал отель, поскольку это связано с шумом и другими неудобствами. При желании они могут добиться отмены отельной лицензии, что снизит доходы инвесторов.
Мой главный совет для всех покупателей - нанять опытного местного юриста. Именно поможет составить договор правильно и без «подводных камней», которые могут потом очень больно ударить в самый неподходящий момент.
Не поленитесь проверить все пункты, описанные выше, ведь на кону ваши деньги.
В истории рынка недвижимости было много случаев удачных вложений и колоссальных потерь. Я искренне желаю вам оказаться в числе тех, кто инвестирует грамотно, и получает не только удовольствие от владения недвижимостью на всемирно известном курорте, но и хороший стабильный доход.
Леонид Устинов
Давайте разберемся, на что обращать внимание при выборе квартиры и какие дополнительные расходы могут возникнуть при покупке недвижимости в Таиланде.
Партнерская программа для агентcтв и частных риелторов. Продажа недвижимости на Пхукете в Таиланде. Сотрудничество, выгодные условия и поддержка на каждом этапе.
